Dans cette vidéo, découvrez le fonctionnement du compromis de vente et comment éviter les pièges de ce document incontournable.
 

 

 

 

Les Secrets du Compromis De Vente

 

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Transcription de la vidéo :

Bonjour, je suis Jérôme YVON et je suis heureux de vous accueillir pour cette vidéo. Aujourd’hui, je vais vous parler du compromis de vente.

Si vous ne l’avez pas déjà vue, je vous conseille de regarder ma précédente vidéo sur l’offre d’achat. C’est normalement le document que vous aurez déjà signé, avant cet avant contrat.

Pour y accéder, je vous mets le lien sous cette vidéo. (cliquez ici pour y accéder)

Dans quelques instants, on va donc voir,

• ce qu’est un compromis de vente,
• comment il fonctionne
• ce qu’il contient
• pour finir, je vous donnerai quelques astuces pour casser cette procédure, normalement irrévocable

Quand vous achetez un bien immobilier, après avoir fait votre offre d’achat et qu’elle est été acceptée, vous allez signer un avant contrat, qui peut se présenter sous 2 formes.

• le compromis de vente, qu’on va voir maintenant
• ou une promesse de vente, qui fera l’objet d’une autre vidéo

Le compromis de vente, qui est également appelé promesse synallagmatique est un contrat conclu entre l’acheteur et le vendeur avant la vente effective d’un bien immobilier.

La vente ne sera réellement effective qu’au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

 

Un engagement ferme

Comme son nom l’indique, un compromis de vente engage deux personnes.

Ce sont deux personnes, qui se promettent mutuellement quelque chose, dans des conditions qui ont été convenues

• Le vendeur, promet de me vendre son bien
• Et moi, l’acheteur, je promets de lui acheter.

Dans le compromis, le vendeur et l’acheteur sont donc engagés fermement l’un envers l’autre, sans possibilité de rétractation.

Le code civil mentionne d’ailleurs quele compromis de vente vaut vente.

Comme le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur l’objet de la vente et sur son prix, dès que toutes les conditions sont réalisées, on dit, en terme juridique, que la vente est parfaite.

 

La signature :

Le compromis de vente, peut être signé, soit :

Sous seing privé,

Directement entre l’acheteur et le vendeur, mais c’est rare

Ou en présence d’un agent immobilier, ça peut être le cas pour de petites sommes, mais c’est plutôt rare quand on dépasse les 100 / 150 000 €

Ou alors, on le signe chez le notaire, c’est plutôt ce qui est conseillé :

Généralement, ce sera le notaire du vendeur, parce qu’il a déjà tous les éléments, voir même, le compromis est déjà préparé, mais je vous conseille la présence de votre notaire, qui sera là pour défendre VOS intérêts.

Le fait qu’il y est 2 notaires ne coûte pas plus cher, ils se partagent tout simplement les honoraires.

 

Le délai de rétractation :

Que le compromis soit signé sous seing privé ou chez le notaire, vous avez un délai de rétractation de sept jours, après la signature de l’avant contrat, c’est loi SRU.

Le notaire, ou l’agent immobilier envoie l’avant contrat en courrier recommandé, si vous êtes en couple, vous aurez chacun votre exemplaire.

Le délai court à partir de la première notification, même si vous n’allez pas chercher le recommandé. Faites attention, ce n’est pas parce que vous n’allez pas chercher le recommandé que vous prolongez le délai. Le délai court dès que le facteur s’est présenté chez vous ou qu’il vous a laissé l’avis de passage dans votre boite aux lettres.

Les conditions d’achat mentionnées dans un compromis sont fermes. Ce qui est écrit est figé et c’est difficilement modifiable.

C’est pour ça que les conditions dont je vous parle dans la vidéo précédente sur l’offre d’achat sont importantes, parce que si elles ne sont pas prévues dès le départ, et notées dans le compromis, alors il est très difficile de revenir en arrière.

Une chose importante sur ce point :

Si vous devez faire une modification du compromis, vous devrez alors faire enregistrer un avenant au notaire, qui peut, si le notaire n’est pas cool engager des frais supplémentaires.

Il peut quand même y avoir pour vous, en tant qu’acheteur, un avantage dans cette démarche, on en reparle dans un instant.

 

Le contenu d’un compromis de vente

Concernant le contenu d’un compromis de vente, on retrouvera :

• Le prix de vente avec le détail des frais de notaire et des frais d’agence s’il y en a,
• La description détaillée du bien et des équipements,
• Sa situation hypothécaire,
• La date de signature prévue de l’acte authentique,
• Le mode de financement, si c’est à crédit ou non et les conditions du crédit,
• Les conditions suspensives, usuelles, telles que l’obtention du prêt et l’état hypothécaire du bien. Et, les conditions suspensives plus particulières que vous aurez défini lors de votre offre d’achat.
• Si des travaux sont prévus dans la copropriété, même s’ils ont été votés et à la charge du vendeur, ils sont mentionnés dans cet avant contrat

 

Le dépôt de garantie

Lorsque je signe un compromis, je dois verser un  dépôt de garantie qui peut aller jusqu’à 10% du prix de vente. Cette somme est négociable. Il est tout à fait possible de négocier ce montant à un pourcentage inférieur, à un montant forfaitaire, voir même de le réduire à 0.

Bien entendu, cette somme sera déduite du prix d’achat quand je signerai l’acte authentique.

Avec un compromis, si moi, l’acheteur, je ne veux plus acheter, ou si le vendeur ne veut plus vendre, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant en plus des dommages et intérêts.

Par contre, si la vente ne se fait pas parce qu’une des conditions suspensives n’est pas réalisée :

je n’ai pas mon financement ou les travaux prévus ne sont pas autorisés par la mairie, alors, je récupère l’intégralité de mon dépôt de garantie et la procédure ne m’aura rien coûté, si ce n’est un peu de temps.

C’est donc l’avant contrat préféré des agents immobiliers et des intermédiaires en général parce qu’ ils sécurisent la vente mais surtout leur commission, puisqu’une fois que la machine est lancée, on ne peut (normalement) plus l’arrêter.

 

Comment casser un compromis de vente

Comme on vient de le voir, le seul moyen de se rétracter quand on a signé un compromis de vente, c’est la non réalisation d’une condition suspensive.

Mais comme vous êtes quelqu’un de bien, vous avez tout pour que votre dossier soit accepté.

Alors, suivez bien ce conseille, parce que, même si vous ne comptez pas vous désister, mieux vaut prévoir l’imprévisible.

A la banque :

Lorsque vous allez faire vos démarches, prévoyez d’aller voir une banque a qui vous allez demander le financement, mais avec qui vous n’allez pas faire affaire.

Donnez-lui les éléments de votre projet, mais avec des arguments qui vont conduire à un refus.

Pour ça, c’est simple, voyez ce que la banque vous demande, et faites en sorte de ne pas remplir leurs conditions.

Le but est d’avoir un document de refus de financement, ce qui constitue une condition suspensive.

Allez ensuite voir les autres banques de façon à obtenir votre accord de financement.

Vous aurez alors les deux documents, libre à vous de présenter l’un ou l’autre au notaire.

Avec l’autorisation de travaux :

Si vous prévoyez des travaux soumis à autorisation du service de l’urbanisme, vous déposez alors un premier dossier en faisant en sorte qu’il soit refusé. Prévoyez un modèle de fenêtre qui n’est pas accepté ou une couleur de façade qui n’est pas autorisée par exemple, puis vous modifiez votre demande de façon à obtenir votre autorisation.

Là encore vous aurez entre les mains les deux documents, dont un  qui constitue une condition suspensive.

Demander un avenant :

Une autre solution, plus tendancieuse, mais dont j’ai parlé tout à l’heure est en demandant une modification du compromis.

Dans ce cas, le notaire va enregistrer un avenant au compromis.
Et cet avenant relance un nouveau délai de rétractation de 7 jours.
Vous pouvez alors vous rétracter sans aucune justification.

Voilà, vous en savez un peu plus sur le compromis de vente.

Dans une prochaine vidéo nous verrons l’autre type d’avant contrat, la promesse de vente.

 

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