Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

En consultant les annonces immobilières, il est fréquent d’y lire : « Idéal investisseur, rendement élevé». Et là, on vous prône fièrement des rentabilités de 5%, 7%. Ne vous fiez pas aux apparences, les chiffres peuvent êtres trompeurs.

Voyons ce que l’on entend par rendement locatif.

Comme pour tout type d’investissement, la rentabilité est le point fondamental qui permet de déterminer si un investissement est intéressant ou non.

Ce facteur mérite donc d’avoir toute votre attention.

Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous risquez de réaliser un investissement désastreux.

 

Petit rappel sur le rendement :

Afin que tout le monde parle de la même chose, voici ce que l’on entend par taux de rentabilité(ou rendement) ; prenons un exemple :

Vous allez à la banque pour y placer quelques économies et votre ami le banquier vous propose un livret avec un rendement de 2%.

Cela signifie qu’en y déposant 100 € pendant 1 an, la banque vous « donnera » 2€, c’est ce que l’on appelle les intérêts.

Pour un investissement immobilier, le principe est le même.

Au lieu de mettre votre argent à la banque, vous achetez un logement et au lieu de percevoir des intérêts bancaires, vous percevez des loyers.

Alors que la banque vous indique le taux de rentabilité de votre placement, pour un investissement immobilier, c’est à vous de le calculer.

 

Il y a 4 façons de calculer le rendement  d’un investissement locatif :

 

1/ Le rendement brut :

Il est calculé par rapport au prix de revient du bien et ne prend en compte que le montant annuel des loyers perçus (hors charges).

Le prix de revient comprend l’ensemble des sommes ayant été déboursées pour l’acquisition :

• Prix d’achat
• + Frais d’agences
• + Frais de notaire
• + Frais bancaires
• + Travaux

 

Le calcul de la rentabilité brute est donc le suivant :

Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) / Prix de revient

 

Exemple :

Un appartement est revenu à 62 000 € et les loyers perçus sont de 550 € par mois

Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) / 62 000 = 10.65%

 

Ce calcul est celui utilisé par les agences immobilières, mais le fait de ne pas prendre les frais annexes en compte rend ce rendement très éloigné de la réalité.

 

2/ Le rendement net :

Ce rendement permet d’obtenir la rentabilité en prenant en compte tous les frais inhérents à la location de l’appartement, mais on ignore ici les impôts (mais pas les taxes).

Il faut donc déduire :

• Les mensualités de crédit
• La taxe foncière et autres taxes locales éventuelles
• Les assurances (Prêt, PNO)
• Les assurances loyers impayés
• Les frais de syndic (charges de copropriété)
• Les frais de gestion (si vous passez par une agence, ou autre service payant)
• Les frais d’entretien
• Les vacances locatives
• Electricité, etc

 

Le calcul de la rentabilité nette est donc le suivant :

Taux de rentabilité net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) / Prix de revient

 

Exemple :

L’appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuelles sont de 5 269 €

Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) – 5 269 / 62 000 = 2,15%

 

Ce calcul est celui permettant dans un premier temps de déterminer la faisabilité de votre projet.

Si celui-ci est proche de zéro, il y a peu de chances que l’autofinancement se réalise car vous devez à ce calcul ajouter ensuite les impôts liés aux sommes que vous allez percevoir.

 

3/ Le rendement net net :

 C’est cette rentabilité que vous devez calculer. Il s’agit du rendement net après impôts.

C’est donc le plus complexe à déterminer car il dépend de la situation fiscale de chacun.

L’idée est de soustraire les impôts payés relatifs à cet investissement immobilier pour avoir une estimation finale.

Ce calcul, bien que complexe est important car c’est grâce à lui que vous verrez si votre investissement va vous rapporter de l’argent ou vous en coûter.

Le calcul de la rentabilité nette nette est donc le suivant :

Taux de rentabilité net net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) – (impôts) / Prix de revient

 

Exemple :

Notre appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuels sont de 5 269 €.

Supposons que nous sommes dans la tranche d’imposition des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Calculons d’abord le montant des impôts : ((550 x 12)-30%)* 40% = 1 848 €

 

Le rendement net net est de : 100 x (12 x 550)- 5 269 – 1 848 / 62 000 = – 0.83%

 

L’exemple démontre ici l’importance de ce calcul, car certains facteurs peuvent rendre le résultat négatif.

Il est donc très important de prendre en compte le régime d’imposition qui sera adopté pour votre déclaration fiscale.

Dans la plupart des cas, le régime réel est bien plus avantageux car les intérêts d’emprunt, prélèvements sociaux et autres charges sont également déductibles des revenus générés par les loyers.

 

4/ Le taux de rendement interne (TRI) :

Malgré les calculs précédents de plus en plus complexes, les flux de trésorerie ne sont pas pris en compte.

Un investisseur qui emprunte la totalité de la somme pour investir et un autre qui paye cash obtiennent une rentabilité identique, ce qui n’est pas le cas dans la pratique.

 

Le TRI est donc le taux de rendement qui prend en compte les flux de trésorerie de l’investissement.

(Je ne détaillerai pas ici la méthode de calcul du TRI, que vous pouvez trouver facilement sur internet)

 

Reprenons notre exemple avec deux investisseurs, l’un achetant cash en apport personnel, l’autre achetant avec un emprunt de la quasi-totalité. Pour simplifier l’exemple, nous ne tiendrons pas compte des charges ni de la fiscalité :

 

Investisseur 1- Monsieur G. Ducache – Apport personnel –

Prix de revient : 62 000 €

Loyer mensuel hors charges : 550 € (soit 6 600 €/an)

Apport personnel : 62 000€

 TRI de G. Ducache :

Année 1 : – 62 000 € + 6 600 € = – 55 400 €

Année 2 : + 6 600 €

….

Année 20 : + 6 600 €

TRI = 9,64 %

 

Investisseur 2 – Monsieur I. Lamprinte – Emprunt quasi-total, avec apport de 10 000 € –

Prix de revient : 62 000 €

Loyer mensuel hors charges : 550 € (soit 6 600 €/an)

Emprunt : 52 000€

Apport personnel : 10 000 €

Taux de crédit : 4.5% TEG sur 20 ans

Mensualité : 329 € (3 948€/an)

 Tri de I. Lamprinte

Année 1 : -10 000 € – 3 948€ + 6 600 € = – 7 348 €

Année 2 : – 3 948 € + 6 600 € = + 2 652 €

Année 3 : + 2 652 €

…

Année 20 : + 2 652 €

TRI : 78 %

 

Pourquoi une telle différence ?

Les 2 investissements semblent identiques.

Leurs rendements bruts et nets sont identiques. Or nous sommes ici sur 2 investissements bien différents :

 Investisseur 1 :

Monsieur G. Ducache a engagé 62 000 € pour un gain au bout de 20 ans de 132 000 € (20 x 6 600 €)

Soit un bénéfice de 70 000 € (132 000€ – 62 000€)

Soit une performance de 113% (fois 1,13)

 Investisseur 2 :

Monsieur I. Lamprinte n’a engagé que 10 000 € pour un gain au bout de 20 ans de 53 040 € (20 x 2 656 €)

Soit un bénéfice de 43 040 € (53 040€ – 10 000€)

Soit une performance de 430% (fois 4,30)

 

Ceci montre bien l’intérêt de prendre en compte le TRI plutôt que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé avec un emprunt.

L’exemple démontre bien l’importance de l’effet de levier, qui rend le projet immobilier bien plus rentable qu’en investissant cash.

 

Oui, mais G. Ducache a gagné plus !

Reprenons nos deux investisseurs et disons que Monsieur G. Ducache utilise la technique de Monsieur I. Lemprinte.

En utilisant ses 60 000 € de cash et l’effet de levier du crédit, G Ducache pourrait réaliser 6 investissements au lieu d’un seul.

Ses revenus seraient donc multipliés par 6 au bout de 20 ans soit 258 240 € au lieu de 70 000 € (6 x 43 040 €)

 

Ce qu’il faut retenir :

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est primordial de maîtriser certains calculs, notamment le Taux de Rendement Interne.

Ces calculs sont des filets de sécurité qui vous permettent d’éviter de réaliser de mauvais investissements.

D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui font appel au financement par l’emprunt et mobilisent le moins votre épargne.

Un investissement avec un financement intégral obtient un TRI infini car aucun capital de départ n’est engagé.

 

Et vous, pensez vous à faire tous ces calculs ? 

Dites moi dans les commentaires comment vous calculez la rentabilité de vos investissements.