Déterminez votre modèle d’investissement pour réussir votre opération.

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Vous avez dans l’idée de prendre le chemin de l’investissement immobilier.

C’est une bonne chose, mais savoir comment en est une autre.

Ce n’est pas le tout de prendre la route, car si vous ne savez pas

• où vous allez,
• pourquoi vous y allez et
• par quel moyen y aller,

vous risquez de dépenser beaucoup de temps, d’énergie et d’argent pour arriver nulle part.

L’essentiel dans un projet d’investissement immobilier est de bien en définir les objectifs. En effet, ce sont eux qui détermineront le modèle d’investissement à adopter pour réussir votre opération

Je vais donc vous aider ici à clarifier vos intentions d’investissement et vous donner des éléments de réflexion.

Nous avons vu dans l’article précédant pourquoi investir dans l’immobilier.

Voyons à présent les différents moyens d’investir dans l’immobilier :

 Nous allons voir 6 types d’investissements principaux :

• Investir dans un parking 

• Investir dans des bureaux

• Investir dans un terrain avec un retour d’expérience vécue 

• Investir dans une propriété délabrée, j’explique la bonne affaire que j’ai ratée.

• Investir dans un appartement, mon premier investissement (loué plus cher que sur l’annonce)

• Investir dans un immeuble de rapport

1/ Investir dans un parking :

Pour ce type d’investissement, privilégiez plutôt les quartiers résidentiels des grandes villes ou les quartiers d’affaires.La campagne à moins de potentiel dans ce domaine.

C’est un très bon choix pour commencer et qui présente certains avantages :

• Le prix est moindre, donc plus accessible pour commencer avec de faibles revenus ou pour ne pas placer toute votre capacité d’emprunt dans un investissement.
• C’est également un très bon placement si vous avez des économies ; bien plus rentable qu’un livret A ou un compte rémunéré.
• Les risques d’impayé sont faibles et il est plus facile de bloquer une voiture que de déloger des locataires indélicats.
• Il n’y a quasiment pas de frais d’entretien

2/ Investir dans des bureaux :

Cela peut être intéressant; eux aussi doivent êtres situés en ville.

• Ils peuvent être loués en tant que tel à des entreprises, mais alors attention aux baux commerciaux qui sont différents de ceux pour le logement.
• Le marché voit également apparaitre de la location de bureaux pour de courtes durées, voire même à la journée. La gestion peut alors être lourde mais s’avérer rentable.
• La transformation de bureaux en logement est également possible, mais il y a alors certaines contraintes liées au changement de destination des locaux et aux besoins en stationnement selon les villes. Une bonne opération peut être d’acheter des bureaux dont l’acte de propriété mentionne un usage mixte.

3/ Investir dans un terrain :

C’est une source de profit possible, notamment à proximité des agglomérations en développement. La gestion d’une opération peut s’avérer délicate et consistera le plus souvent à une opération d’achat-revente pouvant avoir plusieurs aspects :

• Achetez un terrain divisible en plusieurs lots constructibles et revendez les lots séparés. Pour augmenter la valeur du terrain, il est intéressant que vous viabilisiez les lots (eau, électricité, téléphone, tout à l’égout) et déposiez des permis de construire. Vous revendez alors des terrains viabilisés avec un permis accepté ; vous augmentez donc la valeur, gagnez le temps d’instruction des permis (environ 2 mois) et écartez la clause suspensive d’obtention d’un permis de construire. Le nouveau propriétaire pouvant ensuite déposer un éventuel permis modificatif sur la base de ce qui a été accepté.

• Vous pouvez également acheter un terrain, le laisser prendre de la valeur pendant quelques années et le revendre avec une plus-value. Dans ce cas, il est recommandé d’acheter cash et de considérer ce terrain comme une tirelire. De plus il faut être certain que celui-ci prenne suffisamment de valeur avec le temps.

Expérience vécue : Ce procédé me vient d’une connaissance qui achète des terrains au milieu de nouveaux lotissements. Il passe directement par un lotisseur pour être au courant de ces bonnes affaires. Le lotissement se construit autour de sa parcelle, son terrain prend naturellement de la valeur et c’est généralement des acheteurs potentiels qui le sollicitent pour acheter son terrain idéalement situé dans un lotissement tout neuf. Il lui est même arrivé une fois de faire monter les enchères entre plusieurs acquéreurs pour vendre au plus offrant. C’est risqué, mais ça marche !

 

4/ Investir dans une propriété délabrée :

J’entends par ces termes, des vieilles maisons vendues pour une bouchée de pain et pourvues d’un grand terrain constructible. Vous achetez l’ensemble, détruisez la maison et revendez le terrain en un ou plusieurs lots. Ces biens sont souvent à proximité des agglomérations et issues d’héritage. Les acheteurs sont motivés, mais la concurrence d’acheteurs peut être rude.

J’ai raté cette bonne affaire ! Une maison comme cela s’est vendue fin 2011 à 800m de chez moi pour 90000€ et 2000m² de terrain. L’heureux acheteur a coupé le terrain en deux. Il en a gardé un pour y construire sa résidence principale et revendu le second. La revente de la parcelle lui a payé son terrain de 1000m². Il a économisé environ 110 000€.

Oui, vous avez bien calculé. La valeur du terrain de 2000m² a lui seul était de 240000€ (120€/m²), mais il y avait au milieu une vieille maison abandonnée infestée de rats. Sa destruction et évacuation des gravats a couté 10000€.

 

5/ Investir dans un appartement :

C’est le bien le plus courant pour de l’investissement locatif. L’avantage, c’est que ce type d’investissement est valable presque partout.

Il faut toutefois investir différemment en fonction des secteurs.

• En ville, vers les quartiers étudiants ce sont les studios T1 et T2 qui sont les plus demandés et les plus rentables.
• En dehors de ces quartiers et en province, les T2 et T3 sont les biens les plus recherchés par les jeunes qui quittent le foyer parental et les jeunes couples qui projettent un premier enfant.
• Dans les petites villes de province, visez plutôt les T3 pour les jeunes couples et les T2 en Rez-de-chaussée et centre-ville pour les personnes âgées.

 

Les appartements peuvent être loués meublés ou non, chaque solution offrant des avantages et inconvénients fiscaux, ainsi que des durées de baux différentes.

En ville la location de courte durée est de plus en plus prisée et très rentable, mais demande plus de gestion.

 

Mon premier investissement : Pour ma part, c’est avec un T2 de 38m²  au centre d’une ville de province de 27000 habitants que j’ai commencé. Il n’a été visité que par des jeunes couples et loué en deux jours 55€/mois de plus que le prix annoncé. Nous en reparlerons bientôt.

 

6/ Investir dans un immeuble de rapport :

Ça peut faire peur, mais pourquoi ne pas acheter un immeuble.

Je ne parle pas d’une tour HLM de 150 logements, mais de petits immeubles de moins de 10 logements.

Les prix sont plus élevés, mais les gains également. Je ne vous conseille pas de débuter avec ce type d’investissement, vous ne serez certainement pas pris au sérieux par les banques ; à moins que vous ne soyez financièrement très solide et que ce soit une excellente affaire. En voici les avantages :

• Pas de copropriété : Vous êtes le seul décideur, vous êtes chez vous. Vous maitrisez les dépenses de réfection de toiture, façade, etc.
• Des revenus diversifiés : Vous divisez le risque d’impayés par le nombre de locataires. Si d’un seul coup, une partie des locataires s’en va et ceux restants ne payent plus leur loyer, alors vous avez vraiment la poisse !
• Plus grande rentabilité : Le prix d’achat au m² d’un immeuble est moins cher que le prix au m² des appartements seuls. Le prix de location est pourtant le même ! Il est donc plus facile d’avoir un immeuble complet qui s’autofinance par les loyers qu’un appartement seul.
• Financement facilité : En vous prêtant de l’argent, les banques calculent le risque qu’elles encourent. Ce risque étant limité dans un immeuble qu’elles vont en plus prendre en garantie. Elles vous verront d’autant plus comme un apporteur de business que votre projet sera rentable.

 

Nous avons vu ici les 6 grandes familles d’investissement immobilier. Vous avez donc une vue de la voie que vous pouvez emprunter pour atteindre votre objectif.

Dites-moi dans les commentaires ci-dessous :

• Dans quoi vous avez déjà investi ?
• Dans quoi vous souhaiteriez investir ?