Cet article est un article invité écrit par Nicolas Bazard,
auteur du blog Objectif 10%

Avant de vous dévoiler ma technique pour obtenir un rendement supérieur à 100%, j’aimerais vous rappeler comment calculer le rendement d’un bien immobilier. 

Comment calculer le rendement d’un bien immobilier :

La formule est la suivante : Valeur locative / Coût d’achat.

Dans la pratique, on prend 12 mois de loyer après les charges. Pour le coût d’achat, on prend la valeur d’achat de l’appartement à laquelle on rajoute les frais de notaires et les éventuels travaux.

Prenons un exemple :
Un appartement loué 900€ par mois et acheté 100 000€ (notaire et travaux compris).

On obtient donc un rendement de 900 x 12 / 100 000 = 10,8%

Il y a bien entendu plusieurs autres méthodes pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier : La méthode du rendement brut, net, net-et, etc… Pour les besoins de mon article, j’ai préféré simplifier la méthode de calcul.

Si vous souhaitez approfondir le sujet, je vous laisse relire l’excellent article de Jérôme : « La vérité sur le rendement d’un investissement locatif »

Ensuite,
voyons le cas où une partie du prix d’achat est payé par un emprunt.

Soit toujours le même appartement mais payé 50 000€ comptant et 50 000€ par crédit.

On obtient donc un rendement de 900 x 12 / 50 000 = 21,6%

Le rendement a doublé ! Et pourtant l’appartement est toujours le même.
C’est la magie de l’effet de levier.
Moins vous apporterez d’argent et plus vous vous enrichirez rapidement !

Pour vraiment être sûr d’avoir compris, un dernier exemple :
L’emprunt est cette fois ci de 90 000€ et l’apport est de 10% soit 10 000€.

On obtient donc un rendement de 900 x 12 /10 000 = 100,8%.
Le rendement est supérieur à 100% !
Et c’est là tout l’intérêt de l’immobilier par rapport à toutes les autres formes : L’effet de levier.

L’immobilier permet d’acheter en faisant un emprunt.

Moins vous apporterez d’argent et plus votre rendement sera important.

Si 10% de rentabilité brut peut paraitre difficile d’accès dans l’immobilier, elle peut exploser et est même théoriquement infinie si vous ne faites pas d’apport (valeur d’achat = 0).

A titre d’information, les meilleurs investisseurs boursiers réalisent des rendements de 20%. Le problème avec la bourse, c’est que l’on ne peut pas acheter des actions à crédit.

Pour résumer, si vous voulez vous enrichir rapidement : ne perdez pas votre temps avec la bourse et investissez dans l’immobilier !