Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous tenez à minimiser les risques pour votre famille.
C’est alors que vous pensez à la Société Civil Immobilière (SCI).
Avez-vous vraiment un intérêt à constituer une société ?
Lors de vos visites chez le banquier ou le notaire, lorsque vous leur parlez d’investissement immobilier, il est courant qu’ils vous posent la question :

« Alors, vous allez créer une SCI ? », mais lorsque vous leur demandez
« Pour quoi faire ? »,
c’est la foire aux réponses les plus diverses. Comprenez que :

• L’intérêt du notaire est de constituer une société, ce qui lui génère des honoraires sans pour autant qu’il y ait un intérêt réel pour vous, il peut parfois également vous en proposer la gestion.
• Quant à la banque, l’ouverture d’un compte société avec la facturation de tous les frais qui y sont liés est toujours plus intéressant que de vous attribuer un prêt qui sera appuyé sur votre compte personnel déjà existant.

Je ne dis pas qu’il ne faut pas constituer de SCI. Cela dépend de votre situation, c’est ce que nous allons voir à présent.

 Définition : qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

On en distingue plusieurs catégories :

– SCI familiale :

La plus fréquente, également appelée SCI de gestion ou SCI de location.
Elle a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
C’est elle qui nous intéresse, nous la nommerons simplement « SCI ».

Pour les curieux, il y a également les :

– SCI de Construction Vente :

Comme son nom l’indique, ce type de SCI a pour but de construire des logements, puis de les revendre.
Ces sociétés sont très spécifiques car, elles entrent dans le cadre de la promotion immobilière et du marchand de biens.
L’objet de la SCI étant normalement « civil », cette activité relève plutôt d’une activité commerciale.
Toutefois, si vous ne réalisez qu’une seule opération dans l’année, elle peut être considérée comme civile.
Cette considération étant laissée au seul jugement de l’inspection des impôts, il est préférable de laisser ce type de SCI aux promoteurs qui les utilisent pour la réalisation de leurs programmes immobiliers

– SCI d’attribution :

Elle a pour objet d’acheter ou construire un ensemble immobilier, pour le diviser par lots.
Ceux-ci étant destinés à être attribués en propriété ou en jouissance aux associés.
La SCIA gère et entretient également ces immeubles, jusqu’à sa dissolution qui a généralement lieu lorsque l’ensemble des lots a été distribué.
Elle est généralement utilisée pour la division d’une grande propriété via un héritage par exemple.

– La SCI de jouissance à temps partagé :

Elle est basée sur le principe de la multipropriété.
Elle est utilisée pour l’achat de résidences secondaires dont le temps d’occupation est partagé entre les actionnaires au prorata de leur nombre de part dans la société.
Le fonctionnement est le même qu’une SCI de gestion.
La location du bien pendant la période qui vous est allouée est possible et les revenus fonciers vous reviennent directement.
Ce type d’investissement est mis en place par des sociétés commerciales spécialisées dont les pratiques ont souvent fait la une de l’actualité.

 

Les avantages de la SCI

La SCI permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Généralement constituée par les membres d’une même famille, elle permet également d’acheter un bien à plusieurs en mutualisant les moyens financiers de chacun.
Chaque associé  est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.

La souplesse de cette forme de société vous permet de fixer les règles de gestion à l’avance dans les statuts. En étant gérant (ce que je vous conseille), vous aurez les mains libres pour choisir le locataire, faire des travaux et même vendre le bien immobilier.

Le gros avantage est de pouvoir transmettre par anticipation votre patrimoine locatif à votre famille.
En effet, vous pouvez donner à vos enfants, des parts de votre SCI, en calculant le nombre pour ne pas dépasser le seuil d’abattement au-delà duquel des droits sont à payer (100 000 € en 2013).

D’autre part, un associé ne peut normalement pas vendre ses parts avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés à condition d’avoir prévu ces clauses dans les statuts.

Les inconvénients de la SCI :

La constitution :

La SCI est avant tout une société ; il vous faudra tout d’abord rédiger des statuts. Je vous conseille de les faire rédiger par un notaire ou un avocat, qui retranscrira en termes juridiques vos choix de gestion et d’organisation de celle-ci. L’enregistrement de la société et la parution d’une annonce sont généralement compris dans la prestation du professionnel. Ce coût de constitution s’élève généralement entre 1 500 € et 2 500 €.

 La gestion :

Une société doit être gérée. Vous devrez donc convoquer tous les associés à une assemblée générale annuelle. Vous devrez également, tenir à jour la comptabilité de la société.

 Les impôts :

Une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et ne peut donc pas adopter une gestion commerciale et encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 Les limites d’exploitation :

Compte tenu du type d’imposition, vous devrez donc louer les biens immobiliers de la SCI vides, et non en meublé (adieu les locations étudiants et la location saisonnière). De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des appartements en mauvais état pour les rénover et es revendre afin d’encaisser une plus-value (une fois par an passe encore, mais attention).

 Dans quels cas créer une SCI ?

Les notaires ou banquiers vous dirons que ce type de montage a un intérêt fiscal, car vous pourrez profiter des dispositifs liés à l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Cela peut également être intéressant si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier qui va générer des revenus importants, risquant de vous faire sauter à la tranche d’imposition supérieure.

Ces arguments peuvent être contrés par les avantages fiscaux de la location meublée impossible en SCI

Attention, si vous ne possédez qu’un seul bien, la SCI peu vite vous coûter plus chère qu’elle ne vous rapporte. Les frais de constitution et de gestion pèsent lord dans la balance.

 

Alors quel réel intérêt ?

La SCI va prendre tout son intérêt dans deux cas distincts :

1. Pour acheter un bien à plusieurs. La SCI permet d’acheter des biens dont la valeur serait trop importante pour les revenus d’une seule personne. La gestion est plus souple et l’exploitation moins contraignante qu’en indivision.
2. Pour la transmission de patrimoine. La SCI a surtout un intérêt si vous avez plusieurs enfants, notamment issus de différents lits. Vous pouvez alors organiser la transmission de votre patrimoine, qui sera réglementée, même en cas de mésentente familiale.

En résumé :

 Les +  :

• Permet de réaliser un investissement important à plusieurs, au-delà de la capacité financière de chaque associé,
• Permet de gérer un bien en évitant les inconvénients de l’indivision.
• Permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier.

Les  –  :

• La constitution de la SCI à un coût,
• La gestion est contraignante. Il est nécessaire d’établir un bilan annuel, de réunir une assemblée générale annuelle, de faire rédiger les statuts en respectant les obligations légales,
• Les associés sont responsables des dettes de la société sans limite de montant,
• Il est plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre directement un bien immobilier,
• Fiscalement, l’apport d’un bien immobilier à une SCI constitue une vente. Il est imposable au titre des plus-values.

Dites-moi, vous a t’on déjà proposé de créer une SCI ? quel en était la raison ?